'Huurverhoging vergeten? Het recht kent geen emotie'

BARNEVELD De meeste verhuurders van bedrijfsmatig onroerend goed weten heel goed wanneer de huur voor de nieuwe maand binnen moet zijn. Er gaat elke maand keurig een factuur uit en de huurder betaalt correct. Niets aan de hand, zou je denken.

INDEXERINGSCLAUSULE Toch kan het wel eens gebeuren dat je iets vergeet. In een recent behandelde zaak was door een verhuurder met de huurder afgesproken dat de huur op een bepaalde datum in de toekomst met een vast percentage omhoog zou gaan. Dat was in het contract vastgelegd door middel van een zogenaamde indexeringsclausule. Het contract liep al jaren en was diverse malen stilzwijgend verlengd. Ooit was daar wel eens een keer een briefje over gestuurd door de verhuurder, maar daar was verder geen opvolging meer aan gegeven. Het schoot er dus even bij in, zullen we maar zeggen. De huurder roerde zich uiteraard niet, want die betaalde altijd keurig wat op de factuur stond.

TE WEINIG HUUR GEÏNCASSEERD De verhuurder schrok jaren later wakker, nadat hij tijden achterover had geleund: hij was vergeten de huurverhoging daadwerkelijk te incasseren. Kon die verhuurder nog aankomen met een huurverhoging over de vergeten jaren? Het antwoord van de huurder kunt u wel raden. De huurder vond dat onfatsoenlijk en weigerde dat. De verhuurder had maar beter op moeten letten en tijdig aan de bel moeten trekken, zo was de redenering. Maar is dat ook zo volgens het recht?

KLEINE LETTERTJES Doorgaans wordt een verhuurder geholpen door de standaard indexeringsclausules. Die zijn opgenomen in de kleine lettertjes bij veelgebruikte modellen, die verhuurders en makelaars gebruiken. Als het huurcontract goed is opgemaakt, wordt daar ook voor getekend. Dat is van belang omdat het de bewijspositie van de verhuurder steviger maakt. Zo ook hier.

Bij de beoordeling merkte de rechter op dat indexering van de huurprijs de strekking heeft de jaarlijkse geldontwaarding te neutraliseren. Daarvan uitgaande vond de rechter dat het de bedoeling van partijen was geweest de jaarlijkse indexatie na ommekomst van het eerste contractjaar voor de duur van de overeenkomst overeen te komen. Dat de verhuurder de indexatie aanvankelijk niet in rekening had gebracht, maakte dat niet anders. Nimmer was daarvan immers door de verhuurder afstand gedaan.

VERJARING? De huurder deed vervolgens een beroep op verjaring. Een claim over huurpenningen verjaart na vijf jaar. De verhuurder gaf echter aan dat hij in het verleden ooit een keer een brief had gestuurd. Hij kon ook laten zien dat de huurder die ontvangen had. Die brief werd daarom beschouwd als een brief waarmee de verjaring kon worden tegengehouden, een zogenaamde stuitingsbrief. In die brief had de verhuurder volgens de rechter een voldoende duidelijke schriftelijke waarschuwing aan de huurder gedaan dat hij wel degelijk aanspraak maakte op de huurverhoging. Om die reden moest de huurder er toch rekening mee houden dat er (mogelijk) nog een claim zou volgen. Alles wat ouder was dan vijf jaar voor de datum van de brief was daarom verjaard, maar de rest van de claim niet.

RECHTSVERWERKING? De huurder deed ook nog een beroep op rechtsverwerking. Ook die vlieger ging niet op. Volgens vaste rechtspraak moet de verhuurder als schuldeiser zich in dat geval gedragen hebben op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Uitgangspunt daarbij is dat enkel tijdsverloop dan niet voldoende is. Daarvoor is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist, waardoor bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zou maken. Daar zou ook nog sprake van kunnen zijn als de huurder als schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of zijn bewijspositie onredelijk zou worden verzwaard.

Omdat de indexering van de huurprijs echter contractueel tussen partijen was overeengekomen, leverde enkel het factureren van de ongewijzigde huurprijs door verhuurder niet een zodanige bijzondere omstandigheid op. De huurder wist volgens de rechter waar hij voor getekend had. Hij mocht dus niet aannemen dat hij door enkel tijdsverloop zomaar van zijn afspraken bevrijd zou worden. De huurder moest alsnog het grootste deel van de huurverhoging betalen. Een bittere pil, maar zoals een rechter het ooit zei: Het recht kent geen emotie.

Aangeboden door Post & Bouter Advocaten in Barneveld